万豪集团（Marriott）在年9月23日正式宣布已完成对喜达屋酒店集团与度假酒店国际集团的并购，自此成为全球最大的酒店集团。随着并购的完成，万豪在亚洲和中东及非洲地区的市场规模将扩大一倍以上，在全球个国家拥有超过家酒店（万豪家，喜达屋家），万间客房，酒店品牌也扩张至30个。

那么，万豪是怎样一步一步发展成为全球最大的酒店集团的，它又具有怎样的经营模式呢？最核心的战略就是——万豪积极采用了Reits模式。Reits模式是一个良好的循环，即先通过物业的收购来持有资产；之后是对物业的改造翻新，提升资产的价值，获得更高的盈利能力；然后是对资产的运营，通过良好的运营打造品牌价值；最后是对那些不符合公司长期战略发展的物业的售出，而这些获得的资金则可以再用来战略性的收购资产，这就保持了一个良好的循环状态。

对于万豪而言，公司主要采用轻重资产并驾齐驱的模式，即一方面通过万豪Reits（HostMarriott）进行资产规模的扩大和投资组合质量的提升，其中包括资产的收购、改造和退出三个方面。另一方面通过万豪国际（MarriottInternational）来进行酒店的运营管理，专注于品牌的影响力的提升，这主要是资产的运营方面。这种积极的轻重资产并驾齐驱的方式，让万豪集团成为美国酒店行业的“霸主”，稳坐美国酒店Reits第一位置。

下面我们分别从万豪的轻资产和重资产两个部分来看它的发展策略：

01

万豪Reits

（HostMarriott）

重资产扩大规模

提升投资组合质量

1.剥离原有业务，将业务一分为二，积极采用Reits策略

一般情况下，全球酒店行业平均的总资产回报率只有5%，这主要是由行业的重资产特点决定的。因此，为了达到股东要求的回报率，酒店行业普遍采用高负债、高财务杠杆的做法，行业平均的负债水平在70%左右。在上世纪70年代，万豪集团的运营模式也是像当时的大多数酒店集团一样，靠自建酒店来扩张，通过自营酒店的方式运营，但是这种模式潜在的最大弊端就是初期需要大量的资本投资。

在石油危机期间，银行贷款利率暴涨，企业的资金链非常紧张，这种运营模式的弊端凸显。为了获取扩张所必须的金融资源，公司迫切需要将固定资产所束缚的现金流释放出来——这些固定资产尽管也能够为企业带来一定的资产升值收益，但同时也限制了公司的品牌扩张，并使其面临高财务杠杆下的债务危机。

万豪在酒店规模扩张遇到阻碍的时候，积极采用REITs策略。年10月，万豪成功剥离出国际酒店业务，将集团拆分为“万豪国际”和“万豪地产”，将集团业务一分为二，将所有酒店资产剥离给新成立的万豪地产REITs，并进行资产证券化的包装以释放、回笼现金流，使公司的资产负债表实现了一次“瘦身”。在剥离后，母公司更名为HostMarriott，掌握原国际酒店业务的酒店和高档服务式公寓等资产，用稳定的租金收益和物业的持续增值来保持稳定的竞争力。原国际业务公司MarriottInternational负责万豪品牌连锁酒店的管理和经营，用酒店服务来带动资金的增长。

而事实证明，这种轻重资产并驾齐驱的模式，是酒店业最佳的商业模式，产生了1+12的效果。截至年底，万豪在全球已经有超过万间客房，酒店品牌数量全球最多，规模全球最大。到目前为止，万豪已经成为美国房地产投资信托基金协会综合指数(NAREIT)上最大的酒店类REITs。

总结来看，万豪Reits部分的经营策略很简单：主要分为外部扩张和内部提升两个方面。

2.外部扩张扩大规模，提升影响力

对外部扩张来说，万豪一方面是专注于收购那些具有升值潜力的城市黄金地段的酒店物业，收购之后，再设法使酒店的运营成本削减到最小，从而得到最大限度的回报。另一方面是出售非核心业务，把那些不能满足公司长期发展目标的业务剥离掉，保持最大的赢利能力。

⑴持续收购高端奢侈酒店，进一步扩大规模

在万豪Reits的这种轻重资产并驾齐驱的策略下，万豪Reits不断在优质酒店资产上发力，运用密集的资本在稀缺资源市场中持续进行高端奢侈酒店的收购，力争规模的不断扩大。与此同时，不断优化酒店资产中的已有物业，去粗取精。为保证投资获得预期收益、最大限度实现物业的价值，万豪会在投资前设定资本支出和运营策略。这种策略不但让它成为美国最大的酒店类REITs，更加强了其持续升级已有物业和将物业差异化的能力。

截至年末，万豪Reits的资产在全球70个城市有家优质酒店，共有60,间客房，并且这些酒店主要都是高端奢侈型酒店。比如，在最近的一处收购，其中有89家是位于美国境内，其余的酒店则零星分布在加拿大、澳大利亚、新西兰、墨西哥、巴西等地区。并且公司依旧进一步探索资产提升和增值的机会。

万豪Reits一般会收购什么类型的酒店资产呢？一般这些资产都具有优越的地理位置。主要有以下几个特点：

①度假胜地：度假胜地往往拥有强劲的空运能力和有限供应增长，并且这些资产往往具有优越性的便利设施。比如，斯科茨代尔驼峰山的星级酒店PHOENICIAN、地中海海岸的五星级酒店HOTELARTSBARCELONA（合资经营），以及位于佛罗里达州圣彼得海滩的DonCesar等。可以看出，万豪Reits选择的度假胜地都位于黄金地段，并且具有高端的设施条件和独特的建筑风格。

②会议目的地酒店：具有会议目的的酒店往往会坐落在城市和度假市场，并且这些资产具有广泛和高质量的会议设施，且一般与著名的会议中心相连。比如，公司的投资组合包括位于美国首都的华盛顿君悦酒店，酒店距离华盛顿会议中心只有几条街；奥兰多世界中心万豪酒店，一个拥有超过45万平方英尺的世界级会议空间和宽敞的游泳池设施的商务和度假胜地；以及纽约马奎斯万豪酒店，一个拥有超过10万平方英尺会议空间和可以方便的到达所有纽约的娱乐场所和受欢迎的地方的高级酒店等。

③城市中心酒店：在城市中心和沿海市场的酒店往往位于黄金地段，是可以满足商务客户和休闲旅行客户多重需求的酒店。比如，威斯汀宫（合资企业），位于马德里最中心、文化和充满活力的社区的位置；凯悦嘉轩，距离夏威夷会展中心和金沙威基基海滩只有几分钟的距离；以及位于华盛顿的JW万豪酒店，距离白宫、美国国会大厦只有几步距离。

④郊区和机场酒店：这些酒店要么位于郊区的商业黄金地段，要么是连接机场航站楼，或者是位于机场地面的交通便利的地方。比如，公司最新翻修的旧金山凯悦酒店机场店以出色的会议空间闻名，是专门为去旧金山或者硅谷的商务旅行者和去旧金山湾地区的休闲旅行者设计的；五星酒店MarinadelRey，是一个豪华的滨海度假地点，除了具有令人叹为观止的海港景色，还具有可以方便进入洛杉矶的便利条件。

万豪Reits除了在品牌的收购上具有多元化的策略，对资产的类型和地段也有着重。公司的品牌主要集中在奢侈型和豪华型上，这是因为公司认为这些资产对于个人和团体的休闲和商务客户都有很大的吸引力。另外，公司也会投资那些具有强劲增长潜力的资产，其中包括城市选择等。

另外，万豪Reits针对熟悉的市场和新兴市场的收购战略有所不同：

①在美国和欧洲，万豪Reits收购的对象首先是高端奢侈型全服务式酒店，这些酒店一般位于门户商务城市、度假区或会议中心，以及机场附近，通常由领先的酒店管理集团进行管理。

②在新兴市场，万豪REIT的主要市场为美国，但它的眼光却延伸出国界，到达许多国际商业中心。如亚太区和南美洲（特别是在巴西），万豪则在发展高端酒店物业的同时，







































北京中科医院坑
北京怎么治疗白癜风